Financiering eigen woning herzien?

Financiering eigen woning herzien?

De aankoop van een eigen woning wordt vaak geheel of gedeeltelijk gefinancierd. De rente op de lening is onder voorwaarden aftrekbaar in box 1. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waardoor het hebben van de lening in box 1 niet meer de fiscaal meest optimale situatie oplevert. Is er op enig moment voldoende box 3 vermogen, dan kan het plaatsen van de lening in box 3 een fiscaal betere oplossing zijn. 

In 2016 is bijvoorbeeld bij de bank een financiering aangegaan voor € 200.000. De rente bedraagt 2% per jaar. Bij een IB-tarief van 38% is het voordeel van de renteaftrek 0,76%. Later wordt een erfenis ontvangen van € 300.000. Als dit het enige vermogen in box 3 is bedraagt de belastingdruk 1,02%. De belastingdruk op het box 3 vermogen is meer dan de belastingbesparing in box 1.

Uiteraard zou de lening geheel of gedeeltelijk kunnen worden afgelost met het aanwezige vermogen. Als dit niet gewenst is, kan bekeken worden of de lening in box 3 geplaatst kan worden. De lening is na 1 januari 2013 aangegaan. Dit betekent dat op basis van de overeenkomst met de geldverstrekker op de lening tenminste jaarlijks annuïtair moet worden afgelost. Wordt gedurende langere tijd niet aan de aflossingseis voldaan, dan is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar en de lening is geen eigenwoningschuld meer, maar een box 3 schuld. Om deze weg te kunnen bewandelen is de medewerking van de geldverstrekker nodig. Met de geldverstrekker zou voor een bepaalde periode een andere manier van aflossing afgesproken kunnen worden. Als de lening een box 3- schuld is geworden, neemt de belastingdruk in box 3 af van 1,02% naar 0,4%.

Bij de vraag of het fiscaal wenselijk is om de financiering van de eigen woning te herzien spelen meer aspecten een rol. De relatief hoge forfaitaire rendementen voor box 3-vermogen zijn daarbij zeker niet te onderschatten.