Wat is de woning waard?

Ooit was de fiscalist die zich bezig hielt met de overdrachtsbelasting snel klaar. Er was één tarief van 6% en enkele vrijstellingen. Inmiddels zijn er bijna jaarlijks wijzigingen in de overdrachtsbelasting en zijn er nu drie tarieven (vanaf 2025 zelfs vier). Het algemene tarief is 10,4%. Het tarief voor woningen waarin de koper zelf duurzaam gaat wonen is 2%. Voor andere woningen wordt dit per 2025 8%. Voor starters op de woningmarkt geldt onder voorwaarden een vrijstelling (0% tarief).

Dat leidt uiteraard tot allerlei discussies waarover de rechter zich moet buigen. Zo oordeelde de rechter onlangs dat de aankoop van een “overbruggingswoning”, die werd bewoond gedurende de bouw van uiteindelijk nieuwe woning, van meet af aan bedoeld is om tijdelijk te bewonen. Daarom was het hoge tarief van toepassing. Voor mij is dit een uitspraak in de categorie “kan niet waar zijn”, immers waar houdt tijdelijk wonen dan op? Maar goed dat probleem ontstaat natuurlijk bij slechte wetgeving.

De casus waar ik het echter over wil hebben is een andere. Deze regeling was bedoeld om "armlastige" starters te helpen en daarom is er een bovengrens voor de waarde van de woning. Voor 2025 is die grens € 525.000, maar in de besproken situatie was dat nog  € 400.000. 

Zo’n absolute grens leidt natuurlijk tot arbitrage. Er zullen heel wat huizen voor een prijs van nét onder die grens worden verkocht. Zo ook hier. De woning had een verkoopprijs van € 395.000. Daarnaast was de verkoper een kennis van een oom van de koper en dus volgens de inspecteur “verdacht”. 

Nu controleert de Belastingdienst natuurlijk niet iedere transactie. Daar hebben ze de tijd en de mankracht niet voor. Daarom hebben ze de notaris ingeschakeld als een soort poortwachter. Dat wil zeggen dat als blijkt dat er te weinig overdrachtsbelasting wordt afgedragen, de Belastingdienst bij de notaris kan naheffen. Dat maakt de notaris uiteraard uitermate voorzichtig. 

In deze casus speelde verder een rol dat er kennelijk een taxatie was geweest voor het aanvragen van de hypotheek. Hieruit bleek een waarde van € 430.000. Vermoedelijk kende de notaris deze taxatie ook. In elk geval was er eerst overbelasting afgedragen (zodat de notaris in elk geval niet aansprakelijk was) en vervolgens werd bezwaar gemaakt tegen die afdracht.

In de procedure bij de rechter speelde de taxatie een belangrijke rol. De rechtbank concludeerde in navolging van de inspecteur aan de hand van de taxatie dat de waarde van de woning ten tijde van de verkoop meer bedroeg dan € 400.000 en dat de vrijstelling dus niet van toepassing was. 

Het gerechtshof zag het echter anders. In principe is de waarde van een woning gelijk aan de verkoopprijs, tenzij deze verkoopprijs onzakelijk is. Het hof concludeerde allereerst dat de woning weliswaar gekocht was van een kennis van een oom, maar daarmee nog geenszins vast staat dat er sprake is geweest van een “vriendenprijsje”. In tegendeel, kennelijk had de verkoper voor de verkoop drie makelaars geraadpleegd, die waardes tussen de € 390.000 en € 420.000 hadden afgegeven. De uiteindelijke verkoopprijs van                  € 395.000 lag binnen deze bandbreedte. 

Over de taxatie oordeelde het hof dat deze was opgesteld voor een ander doel, namelijk het verkrijgen van financiering. In dat kader wordt vaak anders getaxeerd, waarbij bijvoorbeeld rekening wordt gehouden met verbouwingsplannen van de koper. Bovendien was de taxateur een vriendin van de koper. Daarmee is het de vraag of de taxatie wel voldoende objectief was. Wat de waarde van de woning was heeft het hof niet kunnen vaststellen, maar de inspecteur heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt de waarde hoger zou moeten zijn dan € 400.000. De vrijstelling is dus van toepassing.

Tot slot: De Belastingdienst zelf constateert over de overdrachtsbelasting en met name de startersvrijstelling dat deze niet effectief is. Starters krijgen hierdoor geen voorsprong op de woningmarkt, en de regeling is slecht uitvoerbaar. De Belastingdienst vermoedt zelfs dat belastingplichtigen aan “notarisshoppen” doen: ze gaan op zoek naar een notaris die de vrijstelling wel toepast. Goedbedoelde, maar slechte wetgeving dus.