Wat is een woonhuis voor de overdrachtsbelasting?

Ooit was de overdrachtsbelasting een voetnoot in de belastingwetgeving. Er gebeurde nooit wat. Per 1 januari jl. is de wet gewijzigd met onder meer de startersvrijstelling. Daar heb ik al eerder aandacht aan besteed. Er was al verschil gemaakt in het belastingtarief voor woningen (2%) en overige onroerende zaken (inmiddels 8%), Daarover lopen momenteel veel rechterlijke procedures. 

In deze casus betrof het een (voormalige) boerderij met bedrijfsgebouwen en cultuurgrond. De koper was van mening dat voor het geheel sprake was van een woning en dat er dus 2% overdrachtsbelasting verschuldigd was. De belastinginspecteur was van mening dat de bedrijfsgebouwen en grond niet als woning kwalificeerden en tegen (het toenmalige) tarief van 6% belast moesten worden.

De rechter pelde de zaak vakkundig af. Er was geen sprake meer van een (agrarisch) bedrijf. Ook was er geen bedrijfsbestemming meer. Dus er was geen sprake meer van gebouwen met een bedrijfsfunctie. De (voormalige) bedrijfsgebouwen werden ook niet afzonderlijk verhuurd. Als zodanig kunnen ze dus niet als afzonderlijk object voor de overdrachtsbelasting worden gezien.

Vervolgens is de vraag of de (voormalige) bedrijfsgebouwen dan ook tot de woning als zodanig behoorden (aanhorigheden). Daarbij stelde de rechter vast dat deze gebouwen inderdaad gebruikt werden om te wonen (garage en opslagruimte bewoner). De (voormalige) bedrijfsgebouwen maakten dus onderdeel uit van de woning. Dus het tarief was 2%. Had de koper de ruimte gebruikt als bijvoorbeeld kantoor of caravanstalling, dan was het waarschijnlijk anders afgelopen.

Ten aanzien van de cultuurgrond stelde de rechter vast dat deze werd verpacht aan een agrariër. De cultuurgrond behoorde dus niet tot de woning en viel ook niet onder het verlaagde tarief van 2%. De 6% die de inspecteur stelde was echter toch niet terecht. Feitelijk had hier een beroep moeten worden gedaan op de vrijstelling voor landbouwgrond (dus geen overdrachtsbelasting), maar dat had de koper niet gedaan. Formeel kon de rechtbank deze vrijstelling niet toekennen.

Deze casus illustreert nog maar eens hoe ingewikkeld een relatief eenvoudige belasting als de overdrachtsbelasting is geworden doordat er verschillende tarieven zijn ingevoerd. Feitelijke ligging, bestemming en gebruik van het onroerend goed spelen allemaal een rol. Vanaf 1 januari 2021 moet ook nog gekeken worden naar de positie van de koper (starter, eigen bewoner, belegger). Ik verwacht dat de rechters hier nog wel even zoet mee zijn. Gemakkelijker kunnen we het niet maken.