Wat te doen met een miljoen?
21 december 2023
Onlangs kwam er een klant bij mij die ging samenwonen. De toekomstige samenwoners hadden allebei een eigen woning en hadden zich bedacht dat beide woningen verkopen en samen een duurdere nieuwe woning kopen het verstandigst was.
Nu neemt de eigen woning een bijzondere plek in ons belastingstelsel in. Niet alleen zijn de financieringskosten van de woning aftrekbaar (daar ga ik het hier verder niet over hebben), maar ook de belastingheffing over het bezit is beperkt. In de meeste situaties is de bijtelling (het huurwaardeforfait) slechts 0,35% van de waarde van de woning.
Een tweede woning is een vermogensbestanddeel in box 3, waar een forfaitair rendement geldt van 6,17% (2023). Dat is dus 17 keer zo hoog (!) als het forfait voor de eigen woning. Nu was in het verleden het belastingtarief in box 3 nog vriendelijk, maar dat is inmiddels ook omhoog gekropen. In 2024 wordt het zelfs 36%, wat vergelijkbaar is met het “standaard” percentage van 37% in box 1.
Dat de eigen woning belast wordt is het gevolg van de huuranalogie. Als je zelf in de woning woont hoef je niet te huren en daardoor spaar je de huurkosten uit. Dat lijkt toch best veel op het voordeel dat je kunt behalen met het verhuren van een woning die je zelf niet bewoont. Vreemd dus dat het fiscaal zo veel uitmaakt.
Andere beleggingen worden eveneens met een forfaitair rendement van 6,17% belast. Waardestijgingen van beleggingen zijn onbelast, maar dat is de waardestijging van de eigen woning ook. Kortom, alleen als je een fors rendement maakt op beleggingen zou dat uiteindelijk een betere keuze zijn.
Het geld op de bank laten staan is ook niet interessant. De belastingheffing is weliswaar minder, maar de rente is ook laag. Met de inflatie meegerekend wordt je er uiteindelijk eerder armer van dan rijker.
De klant had dus gelijk. Vanuit fiscaal oogpunt is het kopen van een dure woning dan ook een interessante optie. Hoewel ik best wel begrijp dat de eigen woning fiscaal ontzien wordt, kan dat tot intuïtief vreemde keuzes leiden. Bijvoorbeeld toch maar blijven wonen in een (te) grote woning. Dat lijkt niet goed voor de toch al overspannen woningmarkt.
